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| 牛刀：即将爆发的住宅货币化崩溃 |
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时间：2009-12-13 12:24:25点击：0次
作者: 牛刀 2009-12-12 11:01:57
牛刀按：顾云昌算了一笔糊涂帐，中国今年消费总额达12万亿，房地产占到6万亿。房地产占到6万亿是事实，但是却不能被称为消费。首先国家统计局就不会被统计为消费，其次，其实是对加印货币的一种转移支付，也就是说这么多加印的货币并没有实现全民共享，而是被地方政府、开发商和炒楼客搜刮一空。网友李森光对此有过详细的分析，把这种货币转移支付的猫腻活剥了一遍，贪婪和掠夺的本质一览无余。现在我分三篇发于博客。请网友指正。
2009中国完成货币向住宅的转移支付
——住宅货币化崩溃之一
房子的价格为何与建筑成本严重脱节，这是房地产的矛盾根本。我们撇开房子的所有其它外在东西，只讨论房子的建筑成本与销售价格的比，这就简单多了。这能反应老百姓在买普通东西时交的税与房子交的“税”进行比较。显然买房子交的是“重重税”了。成本是老婆的内衣，说不得的。（任志强语）
这时我们会惊呀的发现，房地产与传销似乎有着某些高度的相似。历史上荷兰的郁金香就是经典一例。我们来看建筑成本与销售价格的比值。土地本身不会创造价值，否则国大财富就多，那国能造房子的地越多越富有了，这显然是不成立的。所以我只看建筑成本与销售价格比，我对其它算法感到厌恶。这个比值在县城最少在1︰3，在市里会到1︰5了，到了省会城市会到1︰7，到了一级都市京沪穗，会到1︰10甚至会更高。时下上面所说的房子销售价大约在一平米1600元、3000元、5000元、20000元。而建筑成本分别为500、700、800、1000-2000元。大概是这样。
呜呼，中国人太有才，不动产太值钱了。给房地产添柴加火的前赴后继，一棒接着一棒。 给房市加火的第一棒，是各级政府，第一，政府计划征地，给老百姓的钱是以粮食的年产20倍的价格。然后几乎以10倍价格买给开发商。（不高，这个价格买给老百姓，以时寒冰说让老百姓自建房，则房价也会比现在便宜一半。）为什么政府能赚这么多，地方政府要建设呀，没有钱怎么行，况且这是取之于民（买房者）用之于民（大众）。吃亏者，买房子的和被征地者。实际上地方政府绝对是税收亏空政府了，除了卖地找银行找上级要钱，根本没有财政盈余。卖地是唯一掌握在自己手中的能做的，要出政绩呀，不得以。这实际上是对新购买房子的人的一种高征税。
加火的第二棒里有各级部门，建设局，土地局，国税局，设计公司，质检等等来了，它他会在这里面履行自己的职能，好了，都要啃一口啊，不怕，开发商摆平，有暗箱。房子的成本开始大幅上升了。
给房市加火的第三棒，是现时中国特殊的现实决定了，这就是肩负着正义的媒体了。当电视报刊官网不敢实事求是的求证这件事时，老百姓你再清楚，如奈之何呀（如清醒者 时寒冰先生）这也难怪呀,什么时间我们的大部分媒体能够经营法治化呀？就是政府公权力再也不能对媒体日常经营干预。由公权力借助法律和法院按程序对媒体进行法治管理，这媒体或许才有自己真正的大脑。我们的这个社会才更有透明度，也就大大少了都去北京首都上访告妆的情况。在现有情况下，在以正面报导主旋律的要求下，我们大多看到的是正面好消息了。这主旋律如由政府公权力中的某个个人根据喜好来定义时就更不好了。
给房市加火的第四棒，当然属投机者了。投机者消息最灵通，当实物分房已基本完毕，只允许政府征地，以开发商开发商品房时，并且政府会卖地越来越贵时，投机者就会以信息灵通且金钱多的优势，占据更多的商品房。用以屯积销售来赚利。若干年下来，房子价格上涨成为趋势后，投机者就敢以银行贷款的来屯积更多的商品房，就是放大经常所说的杠杆率，用少量的资金撬动了更多的房子。此时已经动用银行了，投机者一旦不再用自己的钱来投机，而是用大量的银行的钱来投机，这问题就来了，房子的泡沫越大，泡沫破裂时就是次贷危机了。大的投机者很会洞察市场先机的。
给房市加火的第五棒，应该非银行末属了，当市场长期以几年十来年告诉你房子一直是升值的，最后是银行敢只能是银行也就成了房子的最有力的推手了。人人都用自己的钱来投机泡沫不会放大多少的，银行一支承不一样了，杠杆效应成倍放大，没有银行的主动按揭贷款，现在的房子一准卖不动了，哈哈哈。
关键是银行这么主动一支承，房子今年真的是吃了伟哥，一路升值。房子是否一直是最保值的，日后必然会作总清算，时间会给出最终答案。这方面牛刀先生给出了精彩分析，分析虽是精彩，但是这些分析中有个观点特别与实践不符（年复通胀率年5℅不会连续五年）。一会儿我自己给出我的观点对此进行讨论。
给房子加火的第六棒者，更是厉害，（也是被现实一再证明了的，）就是有人说的已经被绑架了的金融财政。当然，这6方的通力合作，已经成功完成了货币向住宅的转移支付。也就是说，货币即住宅，住宅也就成了货币，而当住宅成了货币，黄金也没有意义了。只是住宅成了货币，构成了房价泡沫的最高阶段。
牛刀：货币与住宅的价值颠倒是经济的变态
——住宅货币化崩溃之二
房地产的故事从那年开始已不重要了。这个过程就是先是地方财政大肆亏空，只有卖地来得最快，而且最多最猛，年复一年，土地出让金越卖越贵，房子年复一年也越来越贵。这样地方财政得以生存，地方政府才不会破产。在西方，地方政府财政破产，市长们只能全体引咎辞职了。但在我国地方政府由于房地产，财政得以生存数年，且没有破产。按说土地出让金这么多，且各部门是吸在房地产上的寄生虫，房子这么贵，卖不出去才对呀。所以就是要制造让房子上涨成为定律这篇大作。近二十年来，这一定律的成立，中央政府也有意无意起了非常大的作用。
出面救房地产大驾的还应是中央政府政策，包括金融和财政政策。房子涨价卖不动？物价大幅上升？不要紧，第一：让工资上涨！！！依据是房地产创造了绝妙的GDP国富民强，发钞涨工资是正确的，但这恰好救了房地产，救了地方政府。曲线救了地方财政。否则房子更早几年就卖不动了。但涨工资只有吃国家财政工资的人能得到，这也呼应了因这部分人是买房子的最主体。这也曲线救了房地产开发商。但涨来涨去，人们发现一二十年来，房价上升了，绝大多数家庭的收入高了但购买力却大致是一样的，并没有上涨。相反很多家庭的收入购买力却在下降。第二：特别是今年，让银行大规模放贷让吃国家财政的工作人员买房，也是曲线救地方政府的财政收入，也救了开发商，救了GDP增长保八。总体上两三年前买房的人赔不了什么，甚至是赚的。因为工资上涨虽滞后，但基本上还是和房价的涨的比例相差不太远的。
但今年2009年，是金融危机后第一年，这轮上涨是否还能复制以前的金融财政政策效果，我们等着瞧。但有一点建筑成本与销售价格比几番涨价、通胀、涨工资已经到了1：10的惨状了，银行还敢这样放贷，为什么？一是有上峰支持。在中国现状下，政策、外交都出自上峰，任何一级政府的任何行为如果没有来自上级的背书，任谁也不敢大胆做主。二是银行贷出款后，不怕，中国人买房会得到一家三代人的偿还，不会还不起的。三是，政府最张还会给吃财政工资的人涨工资，因为他们是买房主体。让他们能还得起房贷，再来一轮通涨后就会恢复新的平衡。
土地出让金大涨，后房价大涨，再后引发通货大膨胀，再后工资大涨，恢复货币平衡。给这个过程起一个名字吧，叫做东方特色房子、货币、财政平衡过程。这个过程实践的结果是：2009年成为“中国货币储备房地产化”元年将永载史册。简称中房储元年。所以这个过程不妨叫作房子储备过程。看看，就是说房子与金融财政。把两个都绑架了。这个过程金岩石博士真正看懂了。
牛刀先生说5℅的通涨率不会连续五年，我认为这与现实差别太大了，我认为这错了。尽管先生的各种分析我都很赞赏。但先生查查吃国家财政工资的人的工资变化（三十年前，二十五前。只说近十五年的吧，涨幅是否有五倍之多，近十年的，是否有两倍以上。）难道数据只支持5℅通胀率吗，不是的，因为购买力并没有长啊，象十年前两倍以上的工资涨幅的购买力被抵消掉了。所以通胀率可能每年有10℅之多。所以我们身边的人现有工资能支持2006年初的房价了。牛刀先生，三十年前的工资和现在的工资倍数，你算算年复5℅通胀率不能连续五年是不是有点天真，而是有年复10℅通胀率更比你的准确些啊。就是连续二十年年复通胀率平均数最少也应在5℅以上，个别连续几年能在10℅之上。
由上得出，我更认为金岩石的说法正确，“我国以前的通胀率每年有10℅之多，是高增长高通胀”，我想 金岩石博士是看懂了房价与金融财政的关系。由于通胀率的10℅的继续和中国城市化的继续，所以他敢说，中国的房价能再长三五倍。北京房价高望一平米50000元。天啊，牛刀还曾想这是疯语。金氏这个推理在最短今年之前的十到二十年里都是正确的。（土地出让金大涨，后房价大涨，再后通货大膨胀，再后工资大涨，恢复动态平衡。）如果这个推理仍然还继续正确，五年之后，中国北京房价是很会涨到一平米50000的，但北京上海是不会成为五亿人的都市圈的。由前者成立得出后者的五亿都市生活圈,就想到我们的1958，我们就叫金岩石生活圈吧，这个结论日后注定会成为金博士的一个笑柄了。
试问全中国学者们，博士们，官员们，三个代表，科学发展观的践行者们，看看吧，二十多年来，中国何种货币最保值，不是人民币，不是黄金，不是白银，不是外币，就是房地产！！！这个概念在2009年被民间广泛认同了！其实更早几年已经被很多人这样做了，他们是房地产储备的先行实践者。叶檀曾经说过，股市比楼市安全边际高，久享楼市升值红利的人哈哈大笑，以为这是书房中的迂腐之论。中国民间把民生物资房地产做为货币储备应负通胀是开创了世界经济史的先例。久享红利的人多了！
但是房价绑架金融和财政政策是一定的了，短时间不会改变。所以金氏推理会再貌似成立一二三年吧。我说决不会持续五年（中房储五年）。金氏的北京上海五亿人都市生活圈或许是现状版的1958生活圈。下面讲述涸泽房地产的现状，它可能会终结金氏房价推理的正确。（尽管以前十到二十年是正确的，以后不会了。）有人说中国的货币储备应是房地产，我觉得2009年有点象了。2009年开始房地产民间已经正式被广泛列入货币储备手段了。
几年前按揭买房的一大批人，他们都说买不起啊，房子不值这么多钱，这里有财政和腐败大黑洞。但是这黑洞几年之内能消除吗？不能，所以房子降不下来。但是能按揭呀，我们的工资十年后不最少涨一倍吗？钱贬值了这房子就值这么多钱了。这样就能买得起了。为这一大批吃国家财政的上班一簇人有这个思想者（须是2006年初以前买房）祝福。这思路算是对了。现实真是这样的，我们的工资约十年大都涨到大约为原来的三倍多了了，近三年涨幅也有近一倍。所以这批人买对了，工资支持了房价，有了自己的房子，家庭幸福感增强。我们小民就能把国家货币政策看懂了，了不起啊，这是开发商的功劳。
因为我们的GDP高歌猛进，很大和程度是把房地产的价值算进了。看房子建了这么多，说明我们的财富创造的很多，所以必须发钞并且房价越高我们发的纸币就应越多。但房价不会止步不前,因为财政和其它黑洞会越来越多,加到土地上的<所谓”税收”和各级黑洞>也越来越高。尽管房子的建筑成本不会增加很快,但房价却会高歌猛进。因为工资一直会涨（吃财政饭的），这是人人都愿意进入国家财政保障下的工作岗位而最怕下岗的重要原因。
终于迎来了2009年变成中房储元年。牛刀先生的民生理论只是终究不敌金融财政政策，但因人民大众却对金氏推理的最少十多年的实践记忆深刻，所以2009房子和地产最终成为民间大众的贷币储备手段。民众不敢放现金呀却借钱贷款买房子是2009年中国普通人的最无奈选择。记住这一年，2009年，普通中国人不再相信人民币，广泛选择房子作为货币储备手段来应付通胀。
牛刀：2010中国住宅货币化趋势必将破产
——住宅货币化崩溃之三
今年始，房价销售最大化了。因为储备原因，储备就要象储备的样子！房地产2009年达到了空前呈几何级增长，从大都市到小县城皆是如此。再往下传接手的人，我们又突然发现会成几何级锐缩。除非储备继续下去并且倾全国民之力，有钱就买房呀，为中房储二年添砖加瓦呀！
由此当中国货币储备房地产化进行不下去时，我说金氏推理（高通胀，高贷款，涨工资，城市化等推理）可能会失效。下面分析一下今年的中国货币储备房地产化的情况：第一类人，如牛刀先生分析的一样，今年还没有买房的人是连祖宗三代都攒不够钱的主儿，他们可能几年后也买不起（至少三到五年，金博士预言时间）。
第二类人，如姚景源总经济师分析的一样，夫妻双方6个家庭在今年都买了房，因为今年连最最不懂房的人都认为房子是保值并增值的。6个家庭这样认为才能支持，否则这个家庭买不了房子的。2009年是中房储元年，得到了民间老百姓的高比例认同，第二类人若干年内再无能力买房，是最忠实的房奴。
第三类人，我们这里成了这样景色，即上班一簇吃财政饭的和比较有钱一点的，有了一套房，但是手里的钱能交一套房子的约一半。为了保值，（被证明了最少十几年了，不会错的）避免通胀损失，今年赶紧买了第二套房。这样的一个群体真的不在少数，比如我知道的一个最普通单位竟有约十分之一这样的家庭，更遑论好单位，比例会更高。这类人的房子将来几年绝大部分要空置，会吃房租生存，因为要交月供，其中大部分是不能承受房价下跌之重的。
第四类人，是更有钱的，我们这儿这样的人他们的房子最少三套以上，我知道的还有五套以上的。记住这不是楼市炒家。最多算是用自己的钱来投机房市。
第五类人，才是楼市炒家，以非常富有之钱，或是用银行杠杆效应，专司楼市炒作。这类人今年占有的房子不会是少数。但这批人中可能有先知先觉者脱手，成为房子销售的优胜者。这一类人也不会承受房价下跌，他们会出逃。或摔给银行。
看看吧，今年以后，上面五种人买房的人会再买吗？只有一个条件，中房储继续。否则明后年买房子的会呈几何级锐缩。再者，没有房子需要租房的人明后年也会呈一个几何级减少，所以空余房子会呈一个几何级增大。这一减一增啊，就是中国住宅货币化趋势的破产。
大量房子作为货币储备只能在那不动了。这就是空置率大大提升了。涸泽房地产，在三到五年内都会遇到一个买家空前减少的局面。但地方政府的开支会越来越大，房地产下家空前减少，财政收入因卖地得钱不足而入不敷出，腐败的利益连终将揭开。怎么办？将会考验中央政府。（所以金氏推理会最多再进行一二三年吧，我想会基本终止这个可耻的房市暴利。）
这是在没有外患的情况下会可能会发生的现象，我不太懂与外国的连系，但真如郎咸平所说的，又有候宁所言的，真有二次洗劫中国之说，那中国届时真的是在劫难逃了。到时大量房子抛售，这时的金氏推理中止会更快。时寒冰先生是我最尊敬的先生之一，他所说的很多观点非常缜密，都非常接近真实。他仿佛已经看到了大萧条的景象。上苍保佑他描述的不正确。太恐怖了。
无论怎样，涸泽房地产都该结束了。2009年是涸泽房地产元年，象是秦二世，元年即意味着快死亡了，涸泽房地产已经接近尾声，今年天量接手者还能由国家解套么？但最终无奈还要由可怜的全民解套埋单。这只有上苍睁眼细算了。（其实2006年初以前接手者够本，更早者是赚者，特别是那时买有两套房的。房产大鳄在2009已经利润最大化了。）
最后，我说：储备不止，房子升势不止。
以上只是一个假说。字眼与内容或许不对，但我最不愿意这是真的，老天证明我所说的真是一个假说，我心理或更心安。我只希望我是杞人忧天。
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也谈房价引发的经济走向
昨晚和一个朋友谈到现在的房价，他说，现在房价一直在上涨，他准备买房子，问我怎么样。我说，就目前的经济形势而言，前景肯定不乐观，中国的房价超越欧美的情况看，泡沫成分太大，只是泡沫的破灭到底以什么方式进行呢？无法确定，只能做两种情况分析。
房价作为生活必需品远远大于普通民众的承受能力，在其它行业的经济情况并没有明显增长的情况，房地产一枝独秀肯定不正常，最终导致购买力的失去。中央政府虽然出台了很多措施和政策来平抑房价，但收效甚微，主要原因在于地方政府的财政收入、官员政绩、银行收益、官员的隐形收入已经和房地产形成了利益共同体，一损俱损、一荣俱荣。地方政府官员是不愿意房价下跌的，就会采取各种手段为房价提升造势，增强民众的购买决心。在地方政府和中央政府的政策博弈中，最终中央政府只能对地方政府的作为采取默认的方式。也就是依然会出台政策来平抑房价，但在实际操作中认同地方政府的作为。
在政府的强势推动下，房价好像可以一直涨下去，但是不得不面对的事实是，任何商品都不能违背其价值规律，也就是说当商品的货币价值超出它的使用价值太多时，最终会出问题，因为肯定会有相应的市场之手来调节。一种方式就是杜绝政府人为干预房地产市场，退出政府既当游戏规则的制定者又当游戏规则的参与者的局面，全面放开土地政策土地市场化，让其按市场本身的规律发展，最后房地产价格暴跌，地方政府财税、银行、购房者都受损，政府发行的大量纸币回收销毁，这样依然会导致整个经济盘的动荡，国民经济遭到严重破坏。因为银行是国家的，银行的损失最终会转嫁给民众和国家财税，但这种方式出现的可能性比较小，毕竟谁也不愿意放弃到手的利益。另一种方式是房价的上涨带动所有的商品价格一起上涨，最终导致货币大量贬值，整个国民经济崩溃，执政党的统治地位动摇，或许中国因此而陷入动荡之中，或许房价几万一平米的时候猪肉也要几十上百元一斤了，人民币可以和“金圆券”有一拼了。从现在消费品价格不断的上涨中可以看出一丝端倪。
由于我国目前政府极端市场化的疯狂实践，我对中国经济的前景不乐观。主流媒体和御用专家都认为世界各国的经济都在衰退中，唯有中国经济风景这边独好，我恰恰觉得有强弩之末的感觉。因为我们的经济是政府主导型的经济，是以牺牲普通民众的利益为代价换来的，这是不能长久的。御用专家学者为中国经济开出一副副虎狼之药，力图中国经济能够持续发展，可是体力透支的太严重了难免有回光返照之嫌。由于极端右翼制度的缺陷，我们总是用一个更严重的错误来掩盖反过的错误，最后走向不归路。美国由于次贷危机引发了经济衰退，但是恰恰人家的制度具有纠错功能和对普通民众福利的考虑，我不认为会对美国的整个国民经济会造成致命的破坏，反而会认为美国能够很快的找出 应对之策和解决办法而平稳的渡过。
中国经济形势的恶化是必然的，只是以哪种方式到来，我还无法作出判断。
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我们坐在一个有着巨大窟窿的船上
一种方式是房价的上涨带动所有的商品价格一起上涨，最终导致货币大量贬值，整个国民经济崩溃，执政党的统治地位动摇，或许中国因此而陷入动荡之中，或许房价几万一平米的时候猪肉也要几十上百元一斤了，人民币可以和“金圆券”有一拼了。从现在消费品价格不断的上涨中可以看出一丝端倪。
中国经济的前景：强弩之末，而御用经济学家学者为中国经济开出一副副虎狼之药，专门往死里送。
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